نحوه پس گرفتن ملک از همسر+ بهترین وکیل ملکی

به گزارش سلام نو، یکی از مشکلاتی که هنگام طلاق مطرح می‌شود، بحث پس گرفتن اموالی است که افراد قبلا به نام همسر خود ثبت کرده‌اند.

پس گرفتن ملک از همسر یکی از معضلاتی است که افراد با آن روبه‌رو هستند. گاهی اوقات افراد هنگام ازدواج یا پس از آن تصمیم می‌گیرند تا ملک مسکونی را به نام همسرشان کنند. بعد از آن ممکن است اختلافات زناشویی رخ دهد. در این‌صورت مسئله طلاق پیش بیاید و موضوع پس گرفتن ملک منتقل‌شده به همسر مطرح شود. حال جای سوال است که آیا می‌توان هنگام طلاق ملکی را که به نام همسر خود کرده‌ایم، باز پس بگیریم یا خیر؟ 

شروع زندگی مشترک زوجین، بر اساس رعایت حسن معاشرت و صلح و صفا صورت می‌گیرد. در صورت بروز اختلافات خانوادگی بین زن و شوهر، هر کدام از طرفین سعی در انتقام‌جویی و اثبات تقصیر طرف مقابل دارند.

گاهی در قبال مهریه زن، انتقال سه دانگ یا شش دانگ منزل مسکونی مشترک یا ملکی مورد توافق قرار می‌گیرد و هنگام عقد به نام همسر می‌شود. در بعضی مواقع نیز، مرد سند ملک را بدون قید اینکه به عنوان مهریه باشد، به نام همسر منتقل می‌کند. سپس در صدد پس گرفتن ملک از همسر بر می‌آید اگر دچار اختلاف شوند.

به نام زدن سند ملک به عنوان مهریه

اگر طرفین توافق نمایند که به‌جای پرداخت مهریه، ملکی به نام زن شود، ادعای این موضوع بدون داشتن شواهد و مدارک‌ خارجی یا اقرارنامه از زن کمی مشکل است. مرد نمی‌تواند هنگام طلاق ملکی را که به نام همسر خود کرده است، پس بگیرد و این ملک به نام همسر وی باقی خواهد ماند.

باز پس گرفتن ملک به نام همسر

ملاک تشخیص صحت هر معامله زمان انجام آن است. یعنی اگر در زمان انجام معامله فرد اهلیت و صلاحیت قانونی و کافی برای انجام معامله را داشته باشد نمی‌توان به صحت معامله اشکال وارد کرد. بر اساس این قانون حتی اگر سال‌ها هم از تاریخ اعتبار معامله گذشته باشد، باز هم نمی‌توان صلاحیت قانونی آن را زیر سوال برد.

به نام زدن سند سه دانگ خانه به همسر 

زمانی که قصد به نام زدن ملکی به نامه همسر می‌شود، معمولا زوجین با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، موضوع فوق را در قالب عقد بیع، امضا می‌کنند. مندرجات سند رسمی، برای طرفین و قائم مقام قانونی آنها الزام آور بوده و ادعای اینکه قصد همسر، هبه و یا هر موضوع دیگری باشد، در دادگاه ها مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد. ادعای عدم دریافت وجه مبیع ثمن مبیع نیز هر چند امکان پذیرش از سوی دادگاه را دارد ولی نکته قابل ذکر این است که مبلغ قید شده در سند رسمی و بنچاق قیمت معاملاتی ملک است و نه مبلغ واقعی ملک.

اگر قیمت واقعی ملکی حدود یک میلیارد تومان باشد، قیمت معاملاتی بیش از بیست میلیون تومان نیست. بنا بر این ادعای مرد یا زن مبنی بر اینکه هدف از انتقال ملک، هبه یا هر موضوع دیگری بوده و یا در قبال مهریه به زن تملیک شده است، خلاف مندرجات سند رسمی و غیر قابل پذیرش است. در صورت انتقال طبق سند رسمی و انکار خوانده، حکم به بی حقی مرد صادر خواهد شد.

 به نام زدن سند ملک به نام همسر بعد از تنظیم مبایعه نامه

حال اگر زوجین از ابتدا، ملکی که خریداری شده است را به صورت سه دانگ سه دانگ تملک نمایند و یا از ابتدا همه شش دانگ به نام همسر خریداری شود، چکهای صادر شده و مدارک پرداخت وجه، می‌تواند ثابت کننده این موضوع باشد که وجه از سوی شوهر پرداخت شده و زن هیچ وجهی بابت خرید ملک پرداخت نکرده است. در این حالت، هر چند دادخواست ابطال سند رسمی یا استرداد مال منتقل شده مسموع نیست، طرف مقابل می‌تواند با تقدیم دادخواست مطالبه وجه ملک خریداری شده، نسبت به تقدیم درخواست تماین خواسته و توقیف همان ملک اقدام نماید و وجه پرداختی را وصول کند.

 آیا می‌توان انتقال سه دانگ از منزل به همسر را هبه توصیف کرده و پس گرفت ؟

  ابتدا باید دید که قرارداد انتقال سه دانگ از منزل به چه نحوی به زوجه انتقال پیدا کرده است و صور مختلفی قابل فرض است :
اینکه ایا هبه معوض بوده یا غیر معوض؛  اینکه رجوع از هبه امکان پذیر است یا خیر ؛ یا اینکه آیا حق فسخی برای معامله به جای رجوع در قرارداد ذکر شده است یا خیر؛ 
۱- در فرض اول همانطور که ماده ۸۰۱ قانون مدنی تصریح دارد هبه ممکن است معوض باشد و شما به عنوان شخص واهب طرف مقابل را به انجام فعلی به عنوان عوض معامله ملزم کنید حتی ممکن است معوض بسیار ناچیز باشد و به هبه محاباتی تبدیل شود پس اگر زوجه معوض هبه را تادیه کرده باشد مشمول بند ۲ ماده ۸۰۳ خواهد بود و غیر قابل رجوع است . اما ممکن است غیر معوض عقد هبه منعقد شده باشد که اصل هم بر غیر قابل معوض بودن هبه است و با ماهیت عقد سازگاری دارد 
۲- در فرض دوم اگر مواردی را که در ماذه ۸۰۳ عنوان کرده اند را شامل بشود ، از موارد غیر قابل رجوع بودن هبه خواهد بود و واهب (شما) دیگر نمی تواند به موهوبه رجوع کند.البته قانون مدنی در مورد اقارب از بین سیل اختلافات بین فقها و حقوقدانان فقط پدر مادر و اولاد هر چه پایین روند را غیر قابل رجوع دانسته و قانون مدنی استثناء را در مورد زوجین با اینکه برخی فقها اتفاق نظر داشته اند نپذیرفته است و زوجه هم در ردیف اغیار است . 
۳- در فرض سوم درج حق فسخ معامله است که به جای حق رجوع می توان در قرارداد درج کرد. 
♦  غیر از موارد چهارگانه  ماده ۸۰۳ در ضمن عقد هبه می توان با متهب شرط کرد که مدتی معین برای خیار شرط در نظر گرفته شود ؛ اما ایرادی که به این فرض مطرح است این است که شرط ضمن عقد جایز الزام اور نیست اما با دو استدلال می توان به آن پاسخ داد :

۱- اول اینکه ماده ۴۵۶ قانون مدنی انواع خیار را برای تمامی معاملات در نظر گرفته است و تفاوتی هم بین عقود لازم یا جایز در نظر نگرفته است و می توان خیاری که با مقتضای ذات عقد هبه ناسازگاری ندارد را در آن درج کرد.

۲- دوم اینکه می توان هبه را به صورت شرط نتیجه ضمن عقد لازم قرار داد که در اینصورت عقد هبه لازم می گردد که در این صورت امکان حق فسخ برای شما به عنوان واهب باقی خواهد ماند.

عقد هبه چیست؟

• قانونگذار در تعریف عقد هبه ، هبه را عقدی دانسته که به موجب آن یک نفر مالی را مجانا به شخص دیگری تملیک می کند.در عقد هبه مانند هر عقود دیگری باید شرایط اساسی صحت معامله از قصد و رضا و اهلیت را دارا باشد.
• طبق ماده ۷۹۵ قانون مدنی به نظر می رسد که دین ، منفعت و حق هم می تواند موضوع هبه قرار بگیرد. 
• نکته دیگر در این زمینه این است که هرگاه طرفین عقد خواهان ثبت رسمی عقد هبه باشند که در صورت غیرمنقول بودن مال الزامی است که در دفترخانه اسناد رسمی ثبت گردد ( ماده ۴۷-۴۸ قانون ثبت) 
• از دیگر شرایط بسیار اساسی عقد هبه قابلیت قبض موهوبه (مال مورد هبه) است که طبق ماده ۷۹۸ قانون مدنی هبه واقع نمی شود مگر با قبض متهب ؛ قبض در هبه شرط صحت است.قبض عین موهوبه شرایط خاصی ندارد همین که مورد انتفاع و تسلیم مبیع به طرف عقد قرار بگیرد و شخص بتواند انواع تصرفات را داشته باشد ، قبض شکل گرفته است. 
• دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را در صورتی میتوان اقامه کرد که شخصی به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک از ملک دیگری انتفاع کند.
• مالک نیز می تواند از طریق ارسال اظهارنامه اقدام به رفع مانع کند ؛ همچنین مالک می تواند هم دعوای خلع ید و هم اجرت المثل ایام تصرف را اقامه کند.
• میزان اجرت المثل هم بسته به میزان و نحوه استفاده از ملک است که توسط کارشناس رسمی ملکی محاسبه خواهد شد ؛ مواردی که میزان اجرت المثل ملک زیر۲۰میلیون تومان می باشد، برای رسیدگی به شوراهای حل اختلاف  ارجاع داده می شوند .مواردی که میزان اجرت المثل ملک بیش از ۲۰میلیون تومان  می باشد ، در  دادگاه  حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
• در ملک مشاعی نیز همین موارد باید رعایت شود ؛ از آن جهت که شرکا در تمام اجزای ملک شریک هستند باید برای هر گونه دخل و تصرف مادی و غیرمادی اجازه دیگر شرکا را داشته باشند. 
• چنانچه تصرف بدون رضایت دیگر شرکا انجام شود بقیه شرکا با ارسال اظهار نامه درخواست رفع تصرف از ملک را به شریک متصرف ارائه کند.

وکیل مشکلات ملکی کیست؟

وکیل ملکی فردی است که در دعاوی مرتبط با ملک و املاک تخصص داشته و نسبت به قوانین حقوقی مرتبط با املاک آگاه است.

همواره در رابطه با اموال غیر منقول معمولا مشکلاتی پدید می آید که برای حل و فصل آن ها حضور یک وکیل ملکی الزامی است. اموال غیر منقول اموالی هستند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و امور مربوط به آن ها در حوزه فعالیت وکیل ملکی جای می گیرد.

بهترین وکیل ملکی 

پرونده های ملکی عموما پیچیدگی ها و چالش های بسیاری دارند و عبور از این چالش ها نیازمند تخصص، تجربه و آگاهی یک وکیل مجرب ملکی می باشد. وکیل مجرب ملکی، فردی است که اولا به دلیل حساسیت و پیچیدگی های پرونده های ملکی، تجربه ی بالایی در زمینه پیشبرد چنین پرونده هایی داشته باشد.

از دیگر خصوصیات یک وکیل مجرب ملکی، قدرت تحلیل بالای او می باشد. یک وکیل ملکی باید با صبر و حوصله بسیار زیاد تمامی مسائل مربوط به پرونده را موشکافانه بررسی و تجزیه و تحلیل کند و قادر باشد موانع احتمالی را از سر راه بردارد. تجزیه و تحلیل دقیق پرونده باعث می شود وکیل بر پرونده تسلط کافی پیدا کند و بتواند دفاع خوبی از موکل خود در دادگاه صالح داشته باشد.

وکیل مجرب ملکی باید ریزبین باشد و مو به مو به جزئیات پرونده توجه کند. وکیل ملکی باید بر تمامی زوایای پرونده مسلط شود و به همه جوانب آن برای اشراف کامل داشته باشد.

مواردی که وکیل مجرب ملکی باید در آن ها تجربه کافی داشته باشد:

•    رای دادگاه بدوی و تجدید نظر

•    رای اصراری

•    نظریه های مشورتی

•    رای وحدت رویه

•    تنظیم دادخواست و معرفی دعوی

•    نشست های قضایی

•    رای دیوان عالی

•    تنظیم قراردادهای مربوطه و قوانین مربوط به آن

•    تسلط بر قوانین مدنی، ثبتی، شهرداری، قوانین مجازات اسلامی